Отмена льготной ипотеки с 1 июля 2024 года стала неожиданностью или даже шоком. За четыре года россияне привыкли к ее постоянному существованию. Этот шаг государства не только усложнит путь к своему собственному жилью, но и кардинально изменит весь рынок недвижимости. Разбираемся, почему отмена льготного ипотечного кредитования состоялась именно в 2024 году, как это скажется на покупателях и к каким изменениям стоит подготовиться. Государственная программа льготного ипотечного кредитования действовала с начала 2020 года. Ее ввели на фоне кризиса, вызванного коронавирусными ограничениями, чтобы стимулировать строительство и развитие жилищной инфраструктуры. С тех пор условия несколько раз пересматривались, но льготы все еще оставались актуальными и существенными. И вот, с 1 июля господдержка на жилищное кредитование прекратилась окончательно. Может показаться, что это ничем не оправданный вред, нанесенный россиянам. Однако существует ряд объективных причин, которые делали льготную ипотеку в какой-то степени вредной. Так как основной целью действия льготной ипотеки была поддержка строительства жилищного фонда, господдержка действовала только на покупке жилья в новостройках. Резкий скачок спроса спровоцировал закономерный рост цен на первичном рынке, который значительно опережал динамику вторички.
В результате разрыв в ценах в 2024 году составил около 45%. Покупатель квартиры в новостройке не сможет продать ее за ту же сумму или хотя бы близкую к первоначальной. Аналогичные риски действуют и для кредитора, который в случае невыплаты ипотеки не сможет вернуть себе эти деньги. Абсурдность сложившейся на рынке ситуации еще и в том, что значительная часть стоимости квартиры исчезает сразу после ее покупки, так как она становится вторичкой. Это не объясняется разницей между новым и устаревшим жильем, причина только одна: первичку можно было взять под льготный процент. Несмотря на красивую обертку, льготная ипотека вовсе не означала доступность для малообеспеченных россиян. С 2020 по 2024 годы минимальный размер первоначального взноса вырос с 15% до 30%. Такие огромные суммы не могут позволить себе нуждающиеся, поэтому спрос на ипотеку стали формировать только обеспеченные россияне. То же самое касается и ежемесячного платежа: при доходах ниже среднего выплачивать их будет крайне проблематично, это значительно ухудшит качество жизни.
Финансирование государственной поддержки ипотечного кредитования осуществляется, главным образом, за счет налога на добавленную стоимость, или НДС. Этот налог автоматически заложен практически во все товары и услуги, которыми пользуются граждане разных социальных слоев. В итоге получается, что малообеспеченные россияне не могут позволить себе оформление льготной ипотеки, но при этом своими налогами они финансируют скидки для более состоятельных граждан. Такая несправедливость подтверждается статистическими данными Сбербанка: только 2,5% всех ипотек оформлены гражданами с низкой зарплатой. И напротив, более 85% кредитов получили обеспеченные граждане. Такой дисбаланс был несправедлив, поэтому нуждался в коррекции. Отмена льготной ипотеки для всех категорий населения изначально была вопросом времени. Снижение процентной ставки — не инициатива банков. Это результат компенсации государством разницы между льготной ипотекой и рыночной величиной процентов. Величина этих компенсаций поражает: она больше, чем суммарные годовые расходы на образование и здравоохранение. Государственные расходы растут с каждым годом, так как увеличивается ключевая ставка. Если бы количество таких кредитов было небольшим, а основными получателями стали уязвимые слои населения, еще можно было бы ожидать продления льгот.
Однако по состоянию на 1 июля 2024 года основные получатели такого кредитования -обеспеченные россияне, которые инвестируют в жилье, чтобы получать с него пассивный доход. Завершение льготной ипотеки прекратит эту практику, и госбюджет больше не будет финансировать инвесторов за счет денег налогоплательщиков. Завершение многолетней программы с 1 июля было анонсировано заранее, поэтому 2024 год запомнится настоящими «качелями» на рынке недвижимости. Так как решение с отменой ипотеки не будет пересматриваться, многие покупатели в срочном порядке начали брать кредиты, пока действует сниженная ипотечная ставка. В мае и июне банки наблюдали рост спроса на 40-50% относительно предыдущих месяцев. Многие из этих новых заемщиков изначально планировали заняться жилищным вопросом позднее, в том числе через несколько лет. Так как они взяли кредиты сейчас, очевидно, что спрос на кредитование просядет, и после июля 2024 года квадратные метры в новостройках будут пользоваться куда меньшей популярностью. Рассмотренные причины последних изменений ипотечных программ никуда не денутся, поэтому рассчитывать на скорое возвращение такой господдержки не стоит. В долгосрочной перспективе возможно создание новых программ для малообеспеченных или других слоев населения.
Однако в ближайшие месяцы и даже годы стоит быть готовым, что новые выгодные тарифы появляться не будут. В это же время останутся другие льготные ипотеки: арктическая, дальневосточная, семейная и для айтишников. Возможны незначительные изменения в условиях, но в целом эти программы продолжат работать, а спрос на них может даже возрасти. Несмотря на аннуляцию льготной ипотеки на квадратные метры в новостройках, государственные программы продолжают действовать, поэтому определенные категории граждан смогут оформить кредит на приемлемых условиях. ● Семейная. Действие особых условий должно быть продлено минимум на год, поэтому семьи смогут воспользоваться таким тарифом. Обсуждаются разные опции по льготной ипотеке, в том числе повышение ставки до 12%, если дети старше 6 лет. Есть и более экзотические предложения, например, 5% для молодых семей и 0% для многодетных, но в текущих финансовых реалиях принятие таких поправок будет скорее из области фантастики. ● Дальневосточная, Арктическая. Воспользоваться кредитом теперь могут участники военных действий, а для медиков и педагогов исчезло требование пятилетнего рабочего стажа.