Повышение ключевой ставки до 15% годовых может нанести тяжёлый удар по вторичному рынку жилья, на который не распространяются программы льготной ипотеки. После повышения ключевой ставки в минувшую пятницу ряд экспертов предположили, что это решение «похоронит» ипотеку на вторичке, так как рыночные ставки превысят 15% как минимум на 1-3 процентных пункта. Спустя три рабочих дня после решения Банка России никакого массового пересмотра в этом сегменте не произошло. Но он кажется почти неизбежным. В августе 2023 года ипотеку в России выдавали 249 банков из 324 (77%). Несмотря на видимое многообразие участников, в городе 76% рынка приходится на «большую тройку» — Сбербанк, ВТБ и «Санкт-Петербург». Из них пока только ВТБ публично заявил, что «не исключает пересмотра ставок по своим кредитным программам, в том числе по ипотеке». Вероятно, банкиры ждут, на какой уровень поднимут ставки лидеры рынка. По опыту прошлых лет, для этого потребуется ещё 2-3 недели. С начала года средняя ипотечная ставка на вторичном рынке жилья закрепилась на уровне 11% годовых, но летом, после ужесточения риторики ЦБ РФ, она стала увеличиваться.

За последние 3 года, когда ЦБ РФ активно менял ключевую ставку, у кредиторов сложилась практика: за месяц до заседания совета директоров регулятора, если ожидается повышение ключевой, поднимать и ипотечные ставки. В последнее время Банк России спутал все карты, подняв ставку «вне очереди» в августе. В итоге между сентябрьским и октябрьским запланированным заседанием кредиторы постепенно и негласно стали доводить свои рыночные ставки до значения ключевой. Впрочем, банк может не повышать ставки, декларируя их низкий уровень, но по факту никому такой дешёвый кредит не одобрят. Стоит также отметить, что банки должны выполнить требование ЦБ РФ сократить как минимум в 3,5 раза темпы наращивания ипотечных портфелей. В пятницу регулятор представил своё видение: по итогам 2023 года он ожидает прироста совокупной ипотечной задолженности в диапазоне 24-27% (при 18% за минувший год). Опрошенные «ДП» риелторы тоже говорят, что пока на вторичном рынке какой-то явной реакции на повышение ставки не последовало. Однако некоторые тренды проявились заранее.

С ним согласен генеральный директор АН «Итака» Василий Павлов. Василий Павлов. При этом он отмечает снижение спроса, которое выражается в количестве звонков: их стало меньше на 13% в сентябре и ещё на столько же в октябре. Также, по данным «Итаки», количество сделок по сравнению с сентябрём, когда на вторичном рынке был пик продаж, незначительно уменьшилось. Средние цены на вторичку в октябре практически не менялись, однако есть разница между заявленными ценами и фактическими. По мнению председателя комитета Российского союза строителей по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Виолетты Басиной, в ближайшие время спрос на вторичку может резко упасть, переориентировавшись на новое сданное жильё, под которое можно получить льготную ипотеку. А учитывая субсидированные ставки по договорам банков с застройщиками, разница ещё больше. ГК «ПСК» Кирилл Кудрявцев. Поэтому в краткосрочной перспективе специалисты ожидают на вторичном рынке достаточно серьёзного провала, а также засилия обменных схем. ГК «Полис» Анастасия Иващенко. Таким образом, по оценкам экспертов, можно ожидать, что цены на вторичное жильё снизятся, но не по всем объектам, а по тем, продажа которых жизненно необходима.

Максим Ельцов. Но это, подчёркивает эксперт, относительно небольшая прослойка людей, которым действительно надо продать здесь и сейчас. Ждать же снижения цен на новостройки, пока действует льготная ипотека, не приходится. ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов. Продавцы вторички сильно грустят, потому что заканчиваются те, кто идёт по одобренным ранее кредитам. Хотя и новые кредиты кто-то по инерции ещё оформляет. Но это скорее инерция, потому что ипотека под 16% — это не вариант. Если мы помним, такие ставки на вторичке были в 2005-2006 годах. Ипотеки тогда выдавалось совсем чуть-чуть. Но и тогда ей мало кто верил и её боялись. Сейчас этот сегмент раскручен гораздо сильнее, но ставка 16% — объективно запретительная. Всё, что больше 12-13%, уже фактически убивает весь смысл ипотечного кредитования. Разница в аннуитетном платеже между ипотечным кредитом на 10 лет и на 30 лет становится минимальна, меньше 5%. Понятно, что есть оптимисты, которые берут ипотеку с надеждой на рефинансирование через какое-то время. Если таких оптимистов будет много, это будет опасно.

Да, найдутся люди, которые будут брать ипотеку на короткий срок, чтобы что-то купить, а потом спокойно продавать своё жильё. Эта схема работает давно и успешно. Но останутся и те, кто берёт ипотеку на размер доплаты за квартиру. Кредитные организации ещё не отыграли повышение ставки Центральным банком, которое произошло в пятницу, 27 октября. Но ясно, что в ближайшие недели все начнут повышать ставки по ипотечным кредитам. Поэтому заёмщики с одобренными займами стараются завершить сделку по старой ставке, которую также нельзя назвать низкой. В среднем сейчас это 14,5%. В минувшие выходные мы увидели увеличение запросов от таких покупателей. Повышения цен со стороны продавцов у нас пока не было. Рынок всё же не слишком активный, и повышение цены приведёт к зависанию объекта в продаже. Высокая доля ипотеки на первичном рынке сложилась из-за того, что по этим программам субсидируется ставка. Правда, есть несколько больших «но». Во-первых, ЦБ РФ стал ужесточать требования к кредиторам. Пока это не заградительные меры, но экономически они уже влияют на выдачи.