Насколько серьезно доступная ипотека влияет на рынок жилья в Приамурье, все участники рынка смогли оценить за последние месяцы. Дело в том, что еще год назад в Благовещенске порядка 80 процентов сделок с недвижимостью проходили с привлечением жилищных кредитов — ипотека прочно вошла в жизнь амурчан. А ведь 20 лет назад такие займы были довольно дорогими и выдавали их далеко не всем, вспоминают старожилы рынка. Взять кредит на квартиру еще в начале двухтысячных было реально, но это был тот еще квест, — рассказывает опытный риелтор из Благовещенска Сергей Степанов. Во-первых, нужно было собрать стопку справок. Причем единых требований не было, у каждого банка свой список документов. Во-вторых, логику, по которой банки оценивали платежеспособность потенциального заемщика, мы не всегда понимали. Ну и проценты были выше — тогда ставка под 15 процентов была удачей. Причем сейчас все банки прописывают аннуитетные платежи. То есть человек платит одну и ту же сумму весь срок кредита.
А тогда платежи рассчитывались по дифференцированной схеме: каждый месяц сумма платежа становилась меньше. Поэтому первые годы заемщикам было очень тяжело. Однако ипотечная система развивалась, становилась более удобной и доступной. Теперь для подачи заявки на ипотеку достаточно нажать несколько кнопок в приложении смартфона. Если у тебя белая зарплата, которая приходит на карту определенного банка, он сам оценит размер доходов, учтет всех членов семьи. Рассчитает, сколько денег может тебе занять и на каких условиях. И пришлет сообщение со своими предложениями. Расцвет ипотеки пришелся на последние пять лет — с 2019 года в России начали появляться льготные жилищные программы для молодых семей, дальневосточников, сельских жителей, представителей IT-сферы. Одновременно развивалась законодательная база — покупать новостройки благодаря 2014 ФЗ и эскроу-счетам стало безопасно: застройщики больше не могли потратить деньги дольщиков, пока не сдадут дом. Простая математика: допустим, вы хотите купить квартиру и вам не хватает пяти миллионов (за эти деньги можно взять «однушку» в старом доме или студию — в новом).
Условия — кредит под 22 процента на 30 лет. В этом случае вы должны будете отдавать банку каждый месяц больше 91 тысячи рублей. И даже пандемия сыграла свою роль в развитии жилищного рынка: не имея возможности тратить деньги на путешествия, столкнувшись с «удаленкой», люди более активно начинали решать жилищные вопросы. Этому способствовали и низкие процентные ставки не только по льготным программам, но и по ипотеке для вторичного рынка (так называемая рыночная ипотека). В 2020-2021 году ключевая ставка Банка России (именно от нее отталкиваются коммерческие банки, когда рассчитывают ставки по всем кредитам) колебалась в пределах 4,25-8,5 процента. Ставки по рыночной ипотеке не превышали, как правило, 9-12 процентов. Амурчане активно покупали жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. Спрос начал серьезно падать в прошлом году. Вообще первый резкий перерыв в покупательской активности был в феврале 2022 года. Тогда банки поставили на «стоп» многие ипотечные сделки, были опасения, что ключевая ставка взлетит, возможно, прекратится финансирование льготных жилищных программ. Но этого не произошло, — рассказывает руководитель амурского агентства недвижимости «Твои стены» Валентина Кулага.
Спрос восстановился, хоть и не в таком объеме. Первичка уже тогда превалировала над вторичкой по количеству сделок — даже с учетом роста цен на жилье покупать квартиры в новых домах у застройщика было выгодно благодаря льготным программам. 30 до 50 лет. В многоэтажках, построенных за последние 10-15 лет, «однушка», как правило, будет больше по «квадратам» и обойдется дороже — от 6,5 до 7 миллионов рублей. Следующий «удар» нанесла рынку ключевая ставка — она начала расти осенью прошлого года. Если в августе 2023-го ставка составляла 8,5 процента, то к декабрю поднялась вдвое — до 16. Соответственно, росли и ставки по ипотекам, делая этот вид кредитов всё более дорогим. Льготные программы тоже претерпевали изменения — ужесточались условия, понемногу росли ставки, размеры первоначальных взносов. Последним гвоздем в крышку гроба доступной ипотеки стало повышение ключевой ставки до 18 процентов 29 июля этого года. Банки после этого подняли ставки по жилищным кредитам до 22 процентов в среднем. А теперь простая математика: допустим, вы хотите купить квартиру и вам не хватает пяти миллионов (за эти деньги можно взять «однушку» в старом доме или студию — в новом).
Условия — кредит под 22 процента на 30 лет. В этом случае вы должны будете отдавать банку каждый месяц больше 91 тысячи рублей. При этом в счет основного долга в первый год будет идти не больше 200 рублей в месяц. И в итоге переплата банку составит 28 миллионов рублей. Неудивительно, что с такими условиями рыночная ипотека потеряла популярность. Соответственно, и покупателей на вторичке практически не осталось. Напомним: пока ставки по жилищным программам были демократичными, 80 процентов покупателей использовали кредиты для покупки жилья. Теперь же на рынке по большому счету жилье берут те, у кого есть наличные. Средний класс — амурчане со стабильным, пусть и не очень высоким доходом, со вторички практически ушел, — рассказывает Валентина Кулага. Сейчас это либо люди, которым нужно где-то жить, но денег нет совсем, и они покупают самое дешевое жилье на рынке — комнаты в общежитиях, квартиры в старых домах в отдаленных районах и с «убитым» ремонтом», либо, наоборот, те, кто присматривает коттеджи от 20 миллионов и платит наличкой.