Ставки по ипотеке на вторичном рынке достигли в ряде банков 26% годовых. Некоторые кредитные организации с ноября отменили ранее одобренные заявки, другие дали заемщикам 3 месяца на покупку квартиры по старым ставкам. Как схлопывание продаж на «вторичке» отразится на рынке недвижимости, упадут ли цены и стоит ли ждать смельчаков, готовых кредитоваться под запредельные проценты, — в обзоре аналитической службы «Реального времени». Октябрь выдался непростым для рынка ипотеки. С 1-го числа вступили в силу новые требования ЦБ — для банков были повышены коэффициенты риска по кредитам на жилье с низким первоначальным взносом. Для ссуд со стартовым взносом ниже 10% они стали заградительными. 27 октября 2023 года совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку сразу на 2 пункта — до 15% годовых. В ответ на это банки увеличили проценты по кредитам. Следующее заседание совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 15 декабря 2023 года.
И пока Банк России не настроен смягчать денежно-кредитную политику. В Татарстане за 9 месяцев 2023 года было выдано ипотечных кредитов на 105 млрд рублей. На долю вторичного жилья приходится 65% выданных кредитов, новостроек — 25%, ИЖС — 10%, сообщили в пресс-службе Сбера. Порядка 90% льготных ипотечных кредитов компании приходится на новостройки и ИЖС. Минимальная ставка по программе «Господдержка» начинается от 8% годовых, по «Семейной ипотеке» — от 6% годовых. Кредит по программе «Ипотека для IT» можно оформить по еще более низкой ставке — от 5% годовых. С 3 ноября банк поменял ставки по ипотеке по базовым программам в связи с повышением 27 октября ЦБ ключевой ставки с 13 до 15% годовых. Минимальная ставка по программам на приобретение готового и строящегося жилья составила 15,6% годовых. Сбер скорректировал ставки на 1,4 п.п., в то время как рост ключевой ставки составил 2 п.п, подчеркнула пресс-служба банка. Руководитель направления организации продаж ипотечных кредитов Ак Барс Банка Ольга Васянина подтвердила, что вторичное жилье сейчас уходит на второй план, так как основная доля продаж проходила по ипотеке, а высокие ставки не стимулируют развитие этого рынка.
«Мы видим начало затишья. Те, кто хотел, уже купили или покупают прямо сейчас по старым одобренным заявкам, а остальные люди находятся в режиме ожидания, — говорит банкир. Мы ожидаем роста спроса ипотечного кредитования на новостройки. Рынок недвижимости должен продолжать развиваться, но в связи с изменениями ЦБ теперь развитие будет проходить в разрезе первичного рынка». Активность на вторичном рынке жилья при текущих ставках, по ее мнению, продолжит идти на спад. «Высокие процентные ставки по ипотеке не являются преградой для покупки квартиры сегодня. Цифровые сервисы в ипотечном бизнесе, а также тонкие настройки самого продукта помогают клиентам не останавливаться в желании обзавестись жильем», — отмечает директор по розничному бизнесу Росбанка Вячеслав Дусалеев. По прогнозам Росбанка, по итогам 2023 года объем выдач ипотечных кредитов достигнет 7,3 трлн рублей. В 2024 году выдача ипотеки снизится на 30% к показателю 2023 года и вернется к показателям, сопоставимым с итогом 2022 года, даже превысив их на 5% — объем выдач будет на уровне 5 трлн рублей. Уровень развития российского ипотечного рынка и большой выбор технологических решений позволяют даже при высокой ключевой ставке покупать недвижимость в ипотеку, убежден Дусалеев.
К примеру, 90% клиентов, оформляющих ипотеку по ставкам выше 15%, по данным Росбанка, в течение года снижают свои ставки по программе рефинансирования. Какой на ипотечном рынке будет вторая половина 2024-го, можно лишь предположить. Если на рынке перестанут действовать программы льготного кредитования и сохранится высокая ключевая ставка, рынок может просесть. «Если появятся дополнительные меры стимулирования, например адресные ипотеки, то спрос сможет удержаться на плаву, — считает Вячеслав Дусалеев. Вероятен запуск новых ипотечных программ совместно с застройщиками, которые могли бы стимулировать продажи по базовым программам банков и введение различных вариантов отсрочки выплаты первоначального взноса по ипотеке («Ипотека в рассрочку») от продавца». «Еще остались те ипотечники, у которых действуют старые условия кредитования, — отметила эксперт по недвижимости, руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Разные банки по-разному отреагировали на изменение ключевой ставки. Кто-то, как «Альфа-Банк», сразу же заявил, что с ноября все, даже одобренные ипотечники, слетают со старых условий, начинают действовать новые. А Сбер и ВТБ, например, установили даты X, до которых нужно реализовать свою возможность по покупке недвижимости.