В августе 2023 года граждане набрали в банках 216,5 тысячи ипотечных кредитов на 860,3 млрд рублей. Больше, чем в любой другой месяц за все предыдущие годы. По отношению к июлю объем займов в деньгах вырос на 32%, в штуках — на 28%, подсчитали аналитики Frank RG. Коллеги с «Фонтанки» написали, что главный драйвер этого роста — страх. Мол, граждане боятся, что дальше условия будут только хуже, ставки — выше, требования жестче. И поэтому спешат. Если и так, то это не страх, а здравый смысл и накопленный в предыдущие кризисы опыт. Рекордным будет и спрос на льготные ипотечные программы. По предварительной оценке ЦБ РФ, в августе объем выдачи льготной ипотеки превысит 450 млрд рублей. Причинами августовского ускорения стали: ослабление рубля, резкий рост ключевой ставки и «словесные интервенции» чиновников о предстоящей коррекции льготных программ. В дальнейшем многое будет зависеть от позиции регулятора, в том числе — от решения, которое примет Совет Банка России на заседании 15 сентября.

Снизят ключевую ставку — рынок получит заряд оптимизма, оставят прежней или повысят — будет, вздохнув, готовиться к худшему. Впрочем, ипотека начала разгоняться еще весной. В мае банки выдали ипотечных кредитов на общую сумму 580 млрд рублей, в июне — на 626 млрд, в июле — на 647 млрд рублей. За восемь месяцев граждане набрали ипотеки на 5,1 трлн рублей — больше, чем за весь прошлый год! Общая сумма ипотечных долгов россиян перевалила за 15,6 трлн рублей. В петербургском регионе темпы кредитования ровные, без сильных колебаний. В Петербурге граждане оформляют 14-15 тысяч ипотечных займов в месяц, в Ленобласти — 6-7 тысяч договоров (см. табл. 1). Средний размер ипотеки для покупки жилья в Петербурге составляет около 5,1 млн рублей, в области — 4,3 млн рублей. Между тем в официальных СМИ произошла подмена целей. Чиновники чаще сообщают об успехах в сфере кредитования, чем о количестве сделок или построенных квартир. Как будто главная цель рынка жилья — обеспечить прибыль банкирам.

Но стоимость заемных денег меняется. Перед началом СВО, в феврале 2022-го, средняя ипотечная ставка (помимо льготных программ) составляла 11,2%. Потом случился шок, и в начале марта, вслед за ключевой ставкой, кредиты на «вторичке» подорожали до 20-24%. Постепенно экономика адаптировалась: в мае — 15,5%, в июне 2022 года — 11,5%. И с тех пор, больше года, средние ставки оставались в диапазоне 11-12% годовых. Вторичный рынок к этому уровню постепенно приспособился; новостройки «подсели» на различные схемы с господдержкой. Очередное ралли началось с падения курса рубля и драматического повышения ключевой ставки, сначала до 8,5%, а затем, 15 августа — сразу до 12%. Коммерческие банки отреагировали не сразу, но адекватно — повысив стоимость займов. В начале осени в Петербурге стандартный ипотечный кредит на покупку квартиры (на 15 лет, с первым взносом в 30%) можно было оформить под 13-14% годовых. ВТБ и «Уралсиб» предлагают ипотечные займы под 13,5%, банк «АК БАРС» и Металлинвестбанк — под 12,9%, МКБ — 12,25%. Несколько кредиторов заявили о готовности кредитовать под более низкий процент, но с условием разового комиссионного платежа.

Ставка также зависит от страховки и формы подтверждения доходов, от того, «зарплатный» клиент или нет, от размера первого взноса и т. д. Разнообразие вариантов привело к тому, что ипотека перестала быть «простым продуктом»: сегодня клиенту необходимо вникать в нюансы, чтобы выбрать именно то предложение, которое ему подходит. В 2022 году увеличилась доля отказов по ипотечным заявкам: с 34% в первом квартале до 46% — в четвертом. Косвенно это свидетельствует об ужесточении требований к заемщикам. За 2023 год такие данные не публиковались; по экспертным оценкам, отказов больше не стало. За семь месяцев 2023 года в Петербурге граждане оформили 94 тысячи ипотечных кредитов (жилье составляет примерно половину, остальное — апарты, коммерческие помещения, машино-места и пр.). Это на 11% больше, чем за январь-июль прошлого года. В августе и начале сентября, после повышения ключевой ставки (15 августа), на рынке жилья резко повысился спрос: потенциальные покупатели спешили оформить сделки, пока действуют «старые» условия и прежние ставки.

Лидеры рынка выдержали паузу: в Сбере ставки по ипотеке повысили 22 августа, в ВТБ — 21 августа. Как сообщили руководители сервиса «Домклик», в обычном режиме на сайт поступает около 20 тысяч заявок в день. А 16 августа было подано 32 тысячи. «Опыт прежних шоков позволяет предполагать: месяц-два граждане активно закупаются жильем, потом 3-4 месяца будет пауза, — комментирует Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость». После активного августа в сентябре спрос пойдет на спад, в октябре снижение станет очевидным». Цены на вторичном рынке за год не выросли; в новостройках — снизились на 5-6%. Важным параметром, определяющим готовность клиентов к сделке, стал размер ежемесячного платежа. При ставке 11,2%, размере займа в 5,1 млн рублей и сроке кредитования 15 лет заемщик каждый месяц должен переводить в банк 58,6 тысячи рублей. Ставка в 14% годовых увеличивает платеж по 15-летнему кредиту до 68 тысяч рублей, на 25 лет — до 61,4 тысячи в месяц. Недавно губернатор Петербурга Александр Беглов объявил, что средняя зарплата в Петербурге превысила 100 тысяч рублей.