Неожиданностью резкое повышение ключевой ставки на июльском заседании совета директоров ЦБ РФ не стало: глава регулятора Эльвира Набиуллина на прошлом, июньском заседании говорила, что ЦБ допускает возможность «существенного повышения ключевой ставки в июле». В этой ситуации регулятор вынужден перейти к более жесткой кредитно-денежной политике и повысить ключевую ставку, что должно снизить внутренний спрос и объемы кредитования. Центробанк повысил ключевую ставку с 15 до 16% в декабре 2023 года, а на заседаниях в феврале, марте и июне 2024 года она оставалась неизменной. Рост ключевой ставки увеличивает ставки по кредитам на сопоставимую величину, что, в частности, делает рыночную ипотеку крайне невыгодной для большей части потенциальных покупателей. Тем не менее глава ЦБ Эльвира Набиуллина считает, что россияне продолжат покупать жилье, но более умеренными темпами, а ипотечный портфель продолжит сбалансированно расти и после завершения массовой льготной программы. Мы спросили у экспертов и участников рынка о том, как повышение ключевой ставки отразится на конечных потребителях — покупателях и продавцах недвижимости, а также о том, что будет с рынком новостроек и следует ли ждать падения цен или смещения спроса на «вторичку».

Ставка повышается — рынок меняется? Эксперты считают, что повышение ключевой ставки было давно ожидаемо и мало что поменяет на рынке — он и так в стадии охлаждения. Покупки будут совершать те, кому они критично необходимы, потенциальные инвесторы же оставят деньги на вкладах. Возможно, нас ждет ужесточение условий льготных программ. Ужесточение политики Банка России негативно скажется на выдачах рыночной ипотеки, где ставки уже очень высокие. С начала года выдачи рыночной ипотеки сократились на 55%, а теперь могут еще сильнее упасть. Это будет отчасти компенсироваться выдачами ипотеки с господдержкой, где действуют льготные ставки. Заседания ЦБ все ждали скорее из интереса, реально на настроения покупателей оно никак уже не повлияет. Сбербанк на прошлой неделе уже выдавал кредиты со ставкой по 22%. Можно найти и чуть меньшую ставку, но в среднем это отражает общую ситуацию. Смысл ипотеки — в том понимании, к которому мы привыкли за последние 10-15 лет, — полностью утерян. Сегодня, приобретая квартиру за рыночную стоимость, ты получаешь ежемесячный платеж примерно в 2,5 раза больше, чем стоимость аренды такой же квартиры.

Ко всему прочему еще нужно накопить 20% на первый взнос. У потенциальных покупателей возникает сомнение в целесообразности этого инструмента. Все уже понимали, что ключевую ставку еще повысят, главный вопрос был — на сколько. Полагаю, несмотря на рост ключевой ставки до 18%, какой-то кардинальной разницы в стратегии поведения покупателей, продавцов и застройщиков мы в ближайшее время не увидим. При уровне ключевой ставки 16-18% уже не настолько важно, будет ставка по рыночной ипотеке 18 или 21%, потому что в любом случае это запретительный уровень. И на максимальную сумму, на 70-80% стоимости квартиры, никто ипотеку брать не будет. Таким образом, рынок и дальше будет находиться в замершем, охлажденном состоянии. Люди по-прежнему будут брать кредиты, но, во-первых, реже, а во-вторых, они будут брать минимальную сумму. У покупателей больше нет возможности финансировать свою покупку только с помощью рыночной ипотеки. Повышение ключевой ставки отсечет еще больше покупателей, для которых покупка недвижимости не носит срочный характер. Многие предпочтут оставить деньги на депозитах, а не вкладывать их в недвижимость.

Ключевая ставка 18% ставит под угрозу появление новых адресных программ с господдержкой, а для уже действующих можно ожидать ухудшения условий. Например, разрыв между семейной ипотекой и ключом составит теперь 12%: для государства столь значительное субсидирование превращается в чрезмерные расходы бюджета. Что касается вторичного рынка, мнения экспертов разделились: часть считает, что спрос перейдет на «вторичку». Есть и те, кто полагает, что покупатели новостроек не захотят сдвигаться в этот сектор. Но все сходятся во мнении, что большого падения цен ждать не стоит: люди предпочитают иметь реальные активы (например, квартиры), а не обесценивающиеся деньги на счете. Тенденции на вторичном рынке останутся прежними: обмены, минимальная сумма ипотеки на доплату и объекты в формате «заезжай и живи». Для вторичного сегмента наш прогноз остается прежним: на фоне падающего спроса цена будет корректироваться вниз. Предпосылок для уменьшения ключевой ставки в обозримом будущем нет. Она или будет расти, или останется такой же. Поэтому людям нет смысла покупать квартиры и идти «в бетон», выгоднее держать деньги на вкладах.