Усилился сектор ИЖС — его доля достигла почти 8% против 4% годом ранее. И даже доля ипотеки на «вторичку» (при ставке в 10-11%) оставалась почти на уровне 2022 года, несмотря на раскручивающийся маховик льготного кредитования новостроек. Правда, при этом росло и беспокойство Центробанка по поводу массовости льготных программ. И да, вопрос ипотечного пузыря по-прежнему маячил на горизонте, так как цены на первичном рынке недвижимости продолжали расти, качество заемщиков — снижаться, а разрыв со вторичным рынком только увеличивался. 2. Отменили повторное и многократное использование льгот: то есть один кредит в одни руки, а не два кредита на две квартиры сразу. При этом глава Центробанка Эльвира Набиуллина неоднократно отмечала: «… Мы за то, чтобы льготные программы были адресными. То, что у нас есть массовая программа, привело к региональным перекосам… Адресный подход предполагает, что господдержку получают конкретные социальные прослойки. Яркий пример такой программы — семейная ипотека. Кстати, в 2023 году ее расширили, и теперь кредит могут получить все семьи с двумя детьми до 18 лет.
Также к адресным программам можно отнести ипотеку для IT-специалистов, военную ипотеку, программы развития территорий (дальневосточная, сельскохозяйственная ипотека). Вторая половина 2023 года прошла на фоне ослабления рубля и постоянного роста инфляции. Из-за ухудшения экономической ситуации регулятор начал подъем ключевой ставки, дорастив июльские 7,5 до 16% в декабре. Рыночная ипотека качнулась следом и скоро ставка по ней составит 17-18% годовых — это практически заградительный уровень. Мы поговорили с экспертами и попытались понять, чего ждать и к чему готовиться участникам ипотечного рынка в 2024 году. Следующий год будет очень непростым. Объемы выдачи ипотеки сократятся процентов на 30%, что вернет нас на уровень 2020 года. Главным образом пострадает кредитование на вторичном рынке, где нет льготных программ, а ставки сейчас практически заградительные. По моей оценке, количество кредитов, выданных на «вторичку», сократится на 40-50%. В сегменте останутся люди, которым нужна небольшая сумма в кредит, в основном это альтернативные (обменные. Со второй половины года можно ожидать снижения ключевой ставки, поэтому вторичный рынок начнет оттаивать. Вместе с тем после июля, скорее всего, свернут льготную ипотеку на новостройки, что приведет к снижению выдач в новостройках.
В итоге вторая половина года будет чуть-чуть живее первой, но не особенно сильно. Эксперты полагают, что ввиду высоких ставок на «вторичку» и ожидаемой отмены массовой льготной ипотеки после 1 июля 2024 года на рынок вернутся расширенные маркетинговые предложения: трейд-ин, рассрочки, разные графики выплат и прочие варианты. Станет больше других форм стимулирования покупателей: различных бонусов и подарков (отделка, меблировка, машино-место, келлер и т. д.). Но цены вряд ли пойдут вниз, разве что во второй половине года. Прежде всего на рынок в том или ином виде вернутся сложные ипотечные продукты от застройщиков, которые совместно с банками будут разрабатывать программы траншевой ипотеки, а также дифференцированных ставок. Например, на время строительства будет действовать сниженная ставка по ипотеке, а после ввода здания в эксплуатацию ставка будет повышаться до рыночной. Возможна разработка программ, подобных тем, что действуют в западных странах, когда кредит разбивается на 2−3 части, и они выплачиваются последовательно по разным ставкам. Также могут появиться кредиты с комбинациями фиксированных и плавающих ставок. В любом случае: если программы субсидирования не будут продлены, неизбежно придется переформатировать рыночные ипотечные продукты.
Определенно будет развиваться трейд-ин. На рынок вернутся сложные многоступенчатые альтернативные сделки, когда конечная покупка квартиры у застройщика будет зависеть от успешности целого ряда сделок по купле-продаже вторичных квартир его клиента. Вероятно, летом 2024 года власти не пролонгируют льготную ипотеку. При этом не исключено повышение минимального первого взноса по другим госпрограммам. Вместе с тем ЦБ прогнозирует, что ключевая ставка не будет снижена на уровень 10% ранее 2025 года. Следовательно, на фоне снижения доступности госпрограмм клиенты не смогут переориентироваться на рыночные кредиты. Разумеется, в таких условиях девелоперы начнут предоставлять многочисленные скидки, при этом стараясь избегать прямой коррекции вниз. Тем не менее, на мой взгляд, в перспективе этот процесс неизбежен, потому что застройщикам придется адаптироваться к работе без всеобщей господдержки. Скорее всего, все акции застройщиков будут строиться вокруг квартиры, но не за счет снижения цены на нее. Упор сделают на наименее ликвидный товар — например, машино-место: его будут предлагать вместе с покупкой квартиры за полцены или даже в подарок.