Ипотечный рынок продолжил снижение в сентябре, когда Банк России поднял ключевую ставку до 19 процентов. Об этом говорит статистика института развития в жилищной сфере ДОМ.рф. В Хабаровском крае количество выданных кредитов уменьшилось на 55 процентов — 1100 шт. В Приморском крае рынок упал на 50 процентов (1 642 шт.), в Сахалинской области на 43 процента (438 шт.). Ноябрьский мониторинг ипотечных ставок показывает, что за неделю, с 11 по 17 ноября, рыночные ставки Сбербанка и ВТБ прибавили 3,5 и 3,1 процентных пункта и превысили 28 и 29 процентов годовых. То есть каждый год заёмщику придётся отдавать треть стоимости кредита. Что касается программ с господдержкой, условия ужесточились. Теперь многие банки просят от 50 процентов первоначального взноса (ПВЗ) по дальневосточной и семейной ипотеке. Последняя новость: Сбербанк увеличил ПВЗ по льготным программам до 50,1 процента. Минимальный взнос составляет 20,1 процента. Но для того, чтобы им воспользоваться, нужно купить квартиру по программе субсидирования от застройщика, оформить ипотеку с увеличенным лимитом или выбрать жильё в рамках комплексного предложения.
«Вторичный рынок встал — если что-то покупается, то очень недорогое и по цене ниже рыночной. К сожалению, на первичном рынке ситуация тоже сложная — заградительные первоначальные взносы сделали свое дело. Банки, которые раньше были локомотивами льготной ипотеки, таковыми уже не являются, потому что первоначальный взнос 50 процентов — это неподъёмная цифра для молодых семей», — прокомментировал президент Ассоциации «Региональная гильдия риэлторов Дальневосточного федерального округа» Александр Пестерев. Отрасль оказалась в опасной ситуации, отмечают эксперты. И 2025-й год станет ещё более непростым для неё. Вполне вероятно, что переживут его не все участники. Застройщики будут распродавать земельные банки, чтобы погасить убытки, возможны слияния и поглощения. Непрофильные игроки, занявшиеся жилищным строительством на золотой волне 2019-2020 гг, свернут проекты, а нераспроданные остатки перейдут в залоговое имущество банков после ввода объектов — таков негативный сценарий. «Будет кризис, но Дальнего Востока он коснётся в меньшей степени, потому что здесь застройщиков поддерживает дальневосточная ипотека. Программу продлили до 2030 года, и на сегодняшний день это главная опора отрасли», — считает профессор Дальневосточного федерального университета, финансовый консультант Максим Кривелевич.
Например, в Хабаровском крае на дальневосточную ипотеку приходится больше половины всех объёмов льготного финансирования. В то же время аналитики уже фиксируют падение выдачи кредитов по льготным программам. Это связано и с увеличением первоначального взноса, и с исчерпанием денежных лимитов, из-за чего приостанавливались выдачи по «Семейной ипотеке». «В некоторых банках сохраняется первоначальный взнос 20-30 процентов по льготным программам, но есть и подводные камни — часто такие условия распространяются только на зарплатных клиентов либо объекты из «льготного списка». Кроме того, велика вероятность получить отказ в кредите, так как банк посчитает клиента неплатежеспособным», — прокомментировали в агентстве недвижимости «Городской риелторский центр» (Владивосток). Отсюда рождается тренд на недвижимость класса бизнес и комфорт-плюс, рассказывает Максим Кривелевич. В 2025-м году он будет набирать обороты, уверен эксперт, ведь доля льготной ипотеки в сделках с дорогой недвижимостью не так велика, и покупательная способность сохраняется. Поэтому на рынке появляется всё больше проектов с квартирами стоимостью от 8-12 млн рублей.
ЖК Stark, ЖК «Философия» во Владивостоке, ЖК «Адмирал» и ЖК «Культура. Гармония» в Хабаровске — всё это проекты верхнего ценового сегмента с роскошными входными группами, большими террасами и другими атрибутами элитного жилья. «Строить жёсткий эконом сегодня невыгодно, либо для реализации таких проектов необходимо государственное участие», — прокомментировал представитель компании DARS Development. На доходы девелоперов повлияет и то, что в 2025-м году у них станет меньше пространства для манёвров. Сегодня компании предлагают различные программы рассрочки, кредит на первоначальный взнос, активно используют субсидирование и первоначального взноса, и процентной ставки. Но в 2025-м году ЦБ закрепляет единые условия ипотеки для всех. С 1 января 2025 года начнёт действовать ипотечный стандарт. Нельзя будет длительное время размещать средства клиента на аккредитиве вместо эскроу счета. Банки больше не смогут получать вознаграждение от застройщиков за снижение ставки, если при этом искусственно увеличится стоимость жилья. В сумме первоначального взноса не будут учитываться деньги, которые вернутся покупателю после приобретения квартиры, например, кэшбэк от застройщика или банка. То есть компании больше не смогут продавать в ипотеку квартиры без первоначального взноса, объясняют эксперты.
Вот почему инфополе переполнено объявлениями из разряда: «Только до конца 2024 года вы сможете приобрести жильё без первоначального взноса по семейной ипотеке». С июля 2025 года так же планируется запретить банкам брать комиссию за пониженную ставку ипотеки. «Субсидирование в разных вариантах активно используется последние несколько лет. И хорошо, что Центробанк обратил на это внимание, потому что зачастую субсидируемые скидки складывались в увеличение цены квартиры. К счастью, в нашем регионе эта история не так развита», — комментирует Сергей Косиков. Вместе с тем, по его словам, рыночная ипотека фактически поставлена на стоп. Большинство экспертов не видят оснований для снижения ключевой ставки Центробанка в 2025-м году, так что в этом отношении позитивных изменений не предвидится. «На самом деле, порог был ещё в ноябре прошлого года, когда ключевая ставка поднялась до 16 процентов. Уже тогда покупатели были не готовы к таким условиям», — комментирует Сергей Косиков. И самый резонансный вопрос — стоимость квадратного метра.